Question
土地を売買しました。所有権移転登記に必要な書類を教えてください。
Answer
所有権移転登記に必要な書類は以下の通りです。
【売主】
登記識別情報(権利証)
印鑑証明書(取得後3カ月以内のもの)
実印
本人確認書類(運転免許証等)
【買主】
住民票
印(認印でも可能)
本人確認書類(運転免許証等)
申請書・登記原因証明情報・委任状(司法書士等が申請する場合)
土地を売買しました。所有権移転登記に必要な書類を教えてください。
所有権移転登記に必要な書類は以下の通りです。
【売主】
登記識別情報(権利証)
印鑑証明書(取得後3カ月以内のもの)
実印
本人確認書類(運転免許証等)
【買主】
住民票
印(認印でも可能)
本人確認書類(運転免許証等)
申請書・登記原因証明情報・委任状(司法書士等が申請する場合)
ある日突然、滞納税金の督促状が送られてきました。見ると、何年も
音信不通だった父が亡くなったらしく、固定資産税を滞納していたため、
子供である私に督促が送られてきたようです。どうしたらいいでしょうか。
まず滞納税金とは別に借金があるかどうか調査しましょう。負債が多い場合には
相続放棄も検討する必要があります。
ある日突然身に覚えのない税金の督促状が送られてきたら、驚きますね。
慌てて支払ってしまう前に、その他の借金の有無を確認しましょう。
負債が多い場合には、家庭裁判所で相続放棄の申立てを行いましょう。
相続放棄を行うと初めから相続人ではなかったものとみなされます。
滞納税金を含めてすべての負債を負う必要がなくなりますが、
不動産や預貯金などプラスの財産も引き継ぐことができなくなります。
相続放棄は「自己のために相続開始があったことを知った時から3カ月以内」
に行う必要があります(民法915条)
負債の調査はお父様が住んでいた場所に行き、
郵便物などの資料を集めて見つけてもらうほかに、
信用情報機関から情報の開示を得るとよいでしょう。
主にクレジット・サラ金関係の情報を扱っている
日本信用情報機構(http://www.jicc.co.jp/)、
主に信販会社の情報を扱っている
シー・アイ・シー(http://www.cic.co.jp/)、
銀行の情報を扱っている
全国銀行協会(https://www.zenginkyo.or.jp/)
の3つの機関から郵送でお父様の信用情報(貸付の有無、延滞情報などが記載されているもの)
を取り寄せます。ご本人が亡くなったのちは相続人であればどなた方でも請求が可能です。
申請書は各ホームページからダウンロードすることができます。
信用情報を取り寄せ、負債状況を確認した後、
プラスの財産よりも負債が多い場合には相続放棄の検討を、負債よりもプラスの財産の方が
多い可能性が高い場合には、相続の手続きを行います。
後者の場合には、滞納税金をどのように支払うか、
相続人間と行政で協議をしたほうがよいでしょう。
中古住宅の購入を検討しています。法務局にて全部事項証明書(登記簿謄本)を取り寄せてみたら、
順位番号2番に「所有権移転仮登記」と記載されていました。 仮登記とは何ですか。
仮登記とは、将来なされるべき本登記の順位を保全するためになされる登記
のことです。
登記順位
1 所有権移転仮登記 A
2 所有権移転 B
現在の所有者はB
仮登記にも2種類あります。
【1号仮登記】
当事者間ではすでに権利の変動があったにもかかわらず、
書類が整わない場合に行われる仮登記です。
例:第三者の許可が必要な場合で、許可を得ているが
何らかの事情で添付できない場合
【2号仮登記】
当事者間における権利変動の実態はまだ生じていないものの、
将来において権利変動をさせるための請求権があるとき
その権利を保全するために行われる仮登記
例:農地売買で農地法の許可が得られていない場合
登記とは第三者に対抗するために行うものですが、仮登記には対抗力はありません。
あくまでも順位を保全する効力のみを有します。
ただし、仮登記が本登記に直されれれば、仮登記した時の順位が優先しますので
注意が必要です。
上記でいえば、1の仮登記が本登記として登録されれば、AはBに優先します。
1.所有権移転 A
2.抹消 B
父は小さな株式会社を経営しています。
父のみが取締役でほかに役員はいません。株式もすべて父が保有しています。
先日父が急に倒れてしまいました。
幸い一命を取り留めたものの、脳に障害が残り判断能力がなくなってしまいました。
会社は今後どうしたらよいでしょうか。
成年後見人を選任し、速やかに会社の取締役を変更する必要があります。
危機管理としてこういう状況になる前に株式を見直しましょう。
一人オーナー社長の会社は多く見られますが、
オーナー社長の身に何か起こってしまった場合には
すべての会社機能がストップしてしまうというリスクが伴います。
仮に亡くなってしまった場合には、相続が発生し、
株主としての権利義務は相続人に承継されますが、
今回のケースでは相続は発生しませんので、
オーナー社長であるお父様に株主の権利義務は残ったまま
になってしまいます。
唯一の株主に判断能力がなくなると、
株主総会を開催することができなくなってしまいますので、
取締役等の選任もその他会社の重要な決議もすべてできなくなってしまいます。
また取締役もお父様一人だけだとなると
実質的にすべての会社機能が止まってしまうことになります。
今回のケースではお父様に成年後見人を選任し、
株主総会を開催して速やかに新しい取締役を選任する
必要があります。
成年被後見人になると取締役の欠格事由に該当し、
お父様は取締役から退任することになります。
成年後見人が選任されるまで、平均して2カ月程度
時間がかかりますので、この間会社の機能は停止してしまいます。
この文章を読んでどきっとした一人オーナー社長のみなさま、
危機管理として「ヒーロー株」の活用 を
検討してみてはいかがでしょうか。
例えば、オーナー社長が一株だけを信頼できる第三者にあらかじめ譲っておきます。
そしてその一株を、オーナー社長が認知症になるなど
株主として株主総会で議決権を行使できない状態になることを条件として
議決権が激増するVIP株(ヒーロー株)にします。
これにより、今回のようなケースになったとしても、
ヒーロー株の議決権が激増するため、その株主が株主総会を
取り仕切ることができ、会社機能が停止に陥らずに済むことになります。
私は10年前に離婚し、子供たちは県外にいます。近くに頼れる親族はいません。
亡くなった後の行政機関等への手続きは煩雑で大変だと聞きました。
県外で忙しく働いている子供たちの手を煩わせることなく処理を行う方法はありませんか。
また私は永代供養をしてほしいと思っています。希望通りの埋葬を行う方法がありますか。
信頼できる第三者と死後事務委任契約を締結しましょう。
民法653条により委任は委任者の死亡とともに終了するのが原則です。
例外として当事者である委任者と受任者が
「委任者の死亡によっても委任契約を終了させない旨の合意」
をすることにより、委任者は受任者に対して
短期的な死後の事務を委任することができます。
死後事務委任契約とは、親族が遠方にいて手続きが行えない場合や、
身寄りがない場合に、生前契約を交わして死亡後の事務を委任する契約です。
役所等への死亡届の提出、健康保険・国民年金等の資格抹消手続き、
病院・医療施設の退院・退所手続き等、死亡後は行わなくてはならないことが
多数あります。
それらの行為を生前に委任することで、親族等の手を煩わすことなく
スムーズな手続きが行えます。
死後事務委任契約の内容の一部として永代供養の方法を取り決めておけば、
本人の希望に沿う弔いができます。
ただし、親族の反対を受ける場合もありますので、
ご親族がいる場合には生前本人から説明をしておいた方がよいでしょう。
また財産の分配に関しては、別途遺言書が必要です。
私は長男を後継者と考えており、すでに収益不動産の管理を任せています。
私が亡くなった後は、長男の家系に代々この資産を引き継いでもらいたいと思います。
何かいい方法はありますか。
民事信託を検討してみたらよいでしょう。
遺言で長男に収益不動産等を残すことは可能ですが、
その先の相続人まで指定することはできません。
法人を設立し、代表取締役として長男を就任させ、
収益不動産を法人名義に移転する方法も考えられますが、
税金の負担が多大であり、また会社も
長男家系が継ぐとも限りません。
こういった場合、民事信託を検討してみるとよいでしょう。
信託とは特定の者が財産を有するものから移転された財産につき
信託契約、委託者の遺言等により一定の目的に従い財産管理
または処分などをおこなうことを言います。少し難しいですね。
大雑把に言ってしまえば、あなたの希望を実現させるために
一度所有する不動産を切り離して、信託財産として独立させ、
利益を契約で指定した人に与える方法です。
特定のものだけを相手として、営利を目的とせず、
継続反復せずに引き受ける信託の場合には、
信託業法の適用はありません。
今回の場合には、利益を受ける人(受益者といいます)は、
第一順位はあなた、
貴方がなくなった場合に利益を受ける第二受益者として息子さん、
息子さんが亡くなった場合に利益を受ける第三受益者として
お孫さんと規定しておけばよいでしょう。
一族の資産を着実にあなたが指定した者に
順次承継させることが可能になります。
抵当権と根抵当権の違いを教えてください。
根抵当権は、抵当権の一種であって、根抵当権者と債務者との間に生じる
「不特定多数」の債権を担保するものです。
抵当権と根抵当権は、
担保する債権が特定(→抵当権)
担保する債権が不特定(→根抵当権)
に大きな違いがあります。
根抵当権は「特定」の債権を担保する抵当権とは異なり、
「極度額」と呼ばれる一定の枠内(金額)で反復継続される取引
を担保することができます。
企業取引に対し、頻繁に借り入れや返済をする場合、
その都度抵当権を設定するのは煩雑であるため、根抵当権が認められました。
よって、根抵当権の債務者は法人や個人事業主など事業者が多いことも
抵当権の債務者との違いになります。
2014年1月号 月報司法書士 明日への架け橋
「未来社会におけるADR・メディエーションの役割」を芝が寄稿
*リンク先より読めます。
抵当権とは何ですか
抵当権とは担保のことです。
金融機関等からお金を借りた時、土地・建物に「抵当権」を設定します。
抵当権者は債務者または第三者が占有を移転しないで債務の担保に
供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を
受ける権利を有します(民法369条)
順位が早いほど、優先的に弁済を受ける権利があります。